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銀行房貸市場的轉變，真的是太快了。3年前，是貸款難，房貸放款要排隊，不少客戶的房貸將近1年了也沒有放款。但目前，是還款難，提前還貸要排隊，還要收取提前還貸的違約金。

為什么會出現大量的提前還貸？

是不是房貸利率太高了？這個不是主要原因，之前也是這個利率，卻沒有出現大量的提前還貸。出現大量的提前還貸，另有主要原因。我在下文中會解說。

提前還貸上熱搜，應該還是第一次。8月1日，交通銀行發布“對提前還貸補償金收費標準進行調整”的公告，這一消息引發熱議，上了熱搜。這是當前出現提前還貸熱潮的一個直接反應。

與交通銀行發布“對提前還貸補償金收費標準進行調整”公告上熱搜的同時，“北京樓市現提前還款潮”的報道也十分引人關注。如下3個現象已經足夠說明北京提前還貸的熱潮：1.銀行提前還款需要排隊；2.某家銀行北京分行2022年提前還款量同比增長了20%；3.某國有大行石景山一家支行每月提前還款8000萬。

其實不單單是北京，各地銀行均表示2022年提前還款同比增加比較多，提前還貸似乎已經成為全國各地房貸客戶的一個共識。

筆者最近就接到不少網友的私信咨詢，從他們的咨詢當中，我可以強烈地感受到銀行客戶對于提前還貸意愿的快速上升。在不少微信群，提前還貸的消息一直刷屏著。

對提前還貸收取違約金，這在很早之前就已存在。但各家銀行的態度不一，有的銀行不收取違約金，有的銀行收取違約金；即便是同一家銀行，各地分行的政策執行力度也不一樣，因為總行給了各地分行“提前還貸補償金減免權限”。

但在目前，由于大量提前還貸的出現，銀行的態度似乎有些變化。一方面是住房按揭貸款的增量停滯了，房地產市場不景氣，買房的人少了，銀行的房貸增量自然是不好。

另一方面，大量的提前還貸直接讓銀行房貸存量銳減，例如，某個銀行的北京一支行，個人房貸客戶約是5000名，最近每個月都有一兩百甚至兩三百人預約提前還款，不僅還貸人數大量增加，還貸金額也是比正常情況多出了一倍。

目前，貸款還是銀行利潤的主要來源，沒有貸款的增量，銀行就很難保持利潤的正增長。而住房貸款是銀行優質的個人貸款品種，貸款利率高、貸款年限長、不良率低。所以，銀行極不希望個人住房貸款客戶提前還款。

如果在房貸大量還款的情況下，銀行的其他個人貸款能大量增長，對銀行的經營也會好點。但從目前來看，全國銀行的個人貸款增長十分困難。由于經濟不景氣，銀行所有類型的個人貸款，包括房貸、經營貸、消費貸均不好營銷，增量都不理想。特別是銀行將純信用貸款利率降至4%以下的情況下，信用貸款增加的人數和支用的金額都沒有達到銀行的預期。

央行數據顯示，2022年2月和4月居民中長期貸款出現負增長，這種現象從2007年以來僅出現過2個月份，都被今年包攬了。這種情況的出現，會導致不少銀行的分支機構采取“嚴格執行提前還款收取違約金”的方式來阻止和降低部分提前還款業務。

之所以會出現大面積的提前還貸，分析來看，有3個原因，但其中有一個原因是最為主要的。

1.房價上漲跑不贏房貸利息

不可否認，目前的存量房貸客戶當中，不是剛需購房的客戶還有一定的數量。這些以投資為目的的房貸客戶，最為關注的是房價能否上漲。但今年以來，各地的房貸不僅沒有上漲，還出現了不同程度的下跌。

房價的下跌，直接讓投資客將提前還款納入了個人重要的理財事項。面臨“房價上漲跑不贏房貸利息”的情況，而且對于房價上漲沒有預期的情況下，“提前還貸”似乎是投資類房貸客戶唯一的正確選擇。

2.收入下跌不足以支付月供

經濟不景氣，不少家庭的收入下降，支付月供成為了困難。2022年4月份，關于深圳的一則熱點新聞是教師降薪，一年大約會少了8萬元至10萬元。這個時候，就看到不少深圳教師發帖說收入下跌無法支付房貸月供了。今年以來的互聯網大廠裁員降薪，也讓之前許多高收入的年輕家庭出現了月供支付困難的情況。

其實，在疫情反復和經濟不景氣的情況下，許多人的收入下降了，這多多少少會影響到房貸月供的還款。這種情況下，想辦法還清房貸是許多家庭考慮的一個問題。因此，許多人將原本準備養老和子女教育的銀行存款支取出來，辦理了提前還貸。

央行數據顯示，2022年上半年，我國住戶存款規模（儲蓄存款）是112.8萬億元，比年初增加了10.3萬億元，同比多增2.9萬億元。這為居民提前還貸提供了資金來源。

我的一個朋友，收入下降之后每個月都在為支付月供發愁，甚至還影響了夫妻的和睦。他的父母實在看不下去了，從銀行里扔出了所有的積蓄幫他還清了銀行住房按揭貸款，日子才恢復了平靜。

3.投資理財整體收益下降，提前還款更劃算

之前，有許多房貸客戶不將資金用來提前還款，是因為投資理財的收入還可以高于銀行房貸利率。但目前，股市行情不行，炒股和購買基金不虧就好了，賺錢更是沒有指望。

銀行理財產品的收益率，持續下降，似乎已經很難找到4%的穩定收益。有數據顯示，全市場理財產品收益率約為2.8%，已妥妥地回落至3%以下。而且，目前銀行理財產品大多是凈值型的，收益率低了不說，還有虧損的可能。

一方面是低風險資產收益率降低，另一方面是5.5%的住房貸款加權平均利率剛性偏高，這種情況逼出了“居民提前償還房貸意愿提升”的現實。

因此，對比導致出現大面積提前還貸的3個原因，就會發現根本的原因是“居民資產收益率和負債成本率的缺口不斷擴大”。也就是說，現階段居民投資理財的收益率普遍低于房貸利率，這才是居民提前償還房貸意愿提升、出現提前還貸熱潮的根本問題所在。