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多地下調(diào)首套房貸利率加速購房者決策增加市場成交

2022-10-21

信貸政策調(diào)整后，10月主要城市的房貸利率也繼續(xù)下降。

10月20日，貝殼研究院發(fā)布的重點城市主流房貸利率數(shù)據(jù)顯示，今年10月監(jiān)測的103個重點城市主流首套房貸利率為4.12%，較上月下降3個基點，二套利率為4.91%，與上月持平;較2021年最高點分別回落162個基點和109個基點。

繼9月底央行發(fā)布符合條件城市(2022年6-8月新房價格指數(shù)環(huán)比、同比均連續(xù)下降)可階段性調(diào)整差別化住房信貸政策后，截至10月20日，已有大連、武漢、貴陽、天津、石家莊等14城首套房貸款利率最低已降至4%以下。

其中，清遠首套房貸最低利率已降至3.7%，石家莊首套房貸利率降至3.8%，武漢、天津和貴陽首套房貸利率降至3.9%，大連、昆明首套房貸款利率降至3.95%。

接下來，或許還將有更多符合條件的城市繼續(xù)降低首套房貸款利率。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)顯示，國家統(tǒng)計局70個大中城市房價指數(shù)數(shù)據(jù)中，有23個城市符合此次央行新政要求。

其中二線城市有8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽，三線城市有15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月銀行放款周期26天，與上月基本持平。其中一線城市平均放款周期為30天，二線城市平均放款周期均為24天，三線城市平均放款周期為26天。

分城市線來看，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。

二線城市首套利率最低，平均為4.08%，三四線城市首套房貸利率平均為4.11%。

從利率下調(diào)幅度看，三四線城市房貸利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分別為169基點和116基點。

以首套房100萬商業(yè)貸款本金，30年期等額本息還款計算，平均每月可減少月供約1036元，需償還的利息總額減少約37萬元。

一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅60基點和52基點。

除商貸利率外，各地公積金利率也紛紛下調(diào)。截至目前，已有超過30個城市陸續(xù)跟進下調(diào)公積金貸款利率，如一線城市北上廣深，二線城市天津、杭州、武漢、南京、重慶、成都、珠海、福州等二線城市。

10月20日，央行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的最新LPR顯示：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均與上月持平。

在LPR連續(xù)三個月保持平穩(wěn)后，超出市場此前的預期，不少專業(yè)人士判斷10月5年期 LPR報價存在單獨下調(diào)的可能性。

東方金誠分析師認為，10月LPR報價未做下調(diào)，主要原因一是當月MLF操作利率保持穩(wěn) 定，這意味著LPR報價基礎沒有發(fā)生變化。

二是9月末樓市利好政策“三箭齊發(fā)”，其中包括允許部分符合條件的城市取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限，以及下調(diào)首套房公積金貸款利率。目前正處于政策效果觀察期。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，8月LPR再次下調(diào)15個基點，房價下跌城市首套房利率下調(diào)下限，且各大銀行加大了房貸利率執(zhí)行層面下降的幅度。因此，從過往LPR調(diào)整的經(jīng)驗看，近期進入效果的觀察期。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰則表示，經(jīng)過前幾個月的降息后，9月金融數(shù)據(jù)體現(xiàn)出實體經(jīng)濟融資需求改善，表明寬松貨幣政策的效果逐步顯現(xiàn)。當前流動性保持合理充裕，加之貨幣政策需要兼顧到內(nèi)外均衡，因此短期LPR保持平穩(wěn)。

對于房貸利率，劉麗杰認為，階段性首套房貸降息結合限購、限貸政策調(diào)整，將明顯減輕首次購房群體的購房成本，加速購房者決策，這有助于增加市場成交。

在改善性需求對市場的主導作用日益增強背景下，政策上也要關注降低“賣一買一”、“賣舊買新”的貸款利率，這是符合多數(shù)城市住房消費實際的必要舉措，未來不排除會進一步結構性調(diào)整二套房貸款利率政策的可能。