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本報(chinatimes.net.cn)記者劉詩萌 北京報道

2023年伊始，住建部罕見密集發聲，率先向2023年的樓市注入一劑“強心針”。

1月5日晚，央視“新聞聯播”播出了對住建部部長倪虹的專訪。倪虹指出，2023年住建部的工作核心是“精準”，要因城施策、精準施策，提振市場信心。他表示，對2023年住房城鄉建設工作充滿信心，對房地產市場企穩回升還是很有信心。

6日，新華社、《人民日報》《經濟日報》也都刊發了對倪虹的專訪。在訪談中，倪虹表示，做好2023年房地產工作可以概括為三句話：增信心、防風險、促轉型。當前，房地產市場已經從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的發展階段，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地產市場高質量發展的必然要求。

“倪部長的采訪既是對相關行政管理部門的政策指引，也是向市場傳遞明確的政策信息，同時也是房地產市場預期管理的重要組成內容?！敝袊缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛向《華夏時報》記者解讀。

穩定需求，目標“精準”

2022年以來，在“房住不炒”的大背景下，中央多次強調支持剛性和改善性住房需求，這一政策基調也將延續到2023年。

在多個訪談中，倪虹都強調2023年經濟工作、住房和城鄉建設工作必須在“精準”上下功夫，并闡述了樓市“精準施策”的具體內容：對購買第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率該降的都要降下來;對購買第二套住房的要合理支持，以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持;對購買三套以上住房的原則上不支持，不給投機炒房者重新入市留有空間。同時增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設，讓新市民、青年人更好地安居。

1月5日“新聞聯播”采訪播出前，正逢央行、銀保監會當日出臺新政，允許新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。僅在國家統計局進行月度統計商品住宅銷售價格變動的70個大中城市中，至少有38個城市可以自主下調房貸利率，大多為三四線城市。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進向《華夏時報》記者指出，此次政策為住房工作和兩會住房政策明確了總的思路，構建了三類住房需求的差異化政策。首套房的政策支持力度明顯加大，這也是基于住房市場對內需和防風險兩個領域的重要作用。對于二套住房和三套住房，政策也明確了支持和不支持的差異化政策。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則對《華夏時報》記者表示，剛需、合理改善等住房需求一直是政策支持的方向。即便是在樓市比較火熱的時候，這樣的基調從來沒有變過。但是，當前不管是住房需求的能力還是對住房市場的預期，比過往任何時候都疲弱。此時住建部重申這一點，與央行出臺的政策是一致的，就是要創造出政策紅利，引導和改善市場的預期，降低購房消費的門檻，盡快讓樓市需求端穩定下來。

防風險，要“慢撒氣”

除了穩定樓市需求外，另外一個備受外界關注的重點就是防風險。

12月底召開的中央經濟工作會議提出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。要防范化解金融風險，壓實各方責任，防止形成區域性、系統性金融風險。加強黨中央對金融工作集中統一領導。要防范化解地方政府債務風險，堅決遏制增量、化解存量。值得注意的是，往年房地產內容大多放在民生的框架下論述，但今年是被放在重大經濟金融風險下論述的，充分說明防范風險工作成為房地產的一項重要工作。

這背后，是2022年房地產市場下行的現實。根據中指研究院報告，2022年重點100城新建商品住宅成交面積同比下降將近40%，絕對規模降至2015年以來的最低水平。克而瑞研究中心報告顯示，2022年全年百強房企累計實現銷售總額64622.2億元，同比下滑41.6%。

因此，在化解房企風險的策略上，倪虹提出以“慢撒氣”的方式，穩妥化解房企資金鏈斷裂風險，重點是增加房企開發貸、并購貸和購房人的按揭貸，滿足合理融資需求。

李宇嘉認為，作為防風險的策略，“慢撒氣”實際上指的就是房地產“軟著陸”和風險的有序釋放。要允許房企、城投公司或者項目被收購、被兼并、破產重組，這個過程中肯定有陣痛，但只要這個陣痛還可以忍受，不引起大面積的市場恐慌情緒、老百姓信心崩潰，就可以實現“慢撒氣”。

嚴躍進向本報記者解釋，用到“慢撒氣”這個詞其實就是說這輛“車”出現了漏氣的問題，但不能讓它“爆胎”——也就是說，實際上承認了當前房企出現一些資金壓力，但是不能讓它演變成重大的風險公開化，否則投資人、銀行就會更加擔心，反而造成風險的增加。

倪鵬飛指出，目前房地產市場的風險還是局部的，即供給端個別房企的風險，加大力政策度加快政策速度是可以化解的，但是要做到精準“撤彈”，技術難度還是比較大的。

還有什么“大招”可用?

根據國家統計局公布的數據，截至2022年11月，全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.2%，同比漲幅為-2.3%，降幅有所收窄，房價指數環比上漲的城市也從10月份的10個變為16個。一定程度上，這一數字顯示了四季度“三支箭”政策確實起到了修復樓市悲觀預期的作用。

不過，從全國整體來看，房價還沒能真正止住下跌趨勢。尤其是，各地實際已經針對三類住房進行了差異化調控，甚至在第三套住房的認購中，部分城市也落實了相對寬松的政策。目前全國已有超過100多個城市首套房房貸利率下調到了4.1以下，但市場的信心依然沒有完全恢復。

在“精準調控”的要求下，要真正找回房企、購房者、新市民、青年人對樓市的信心，還有什么“大招”可用?倪鵬飛向本報記者指出，目前政策還可以向四個方向繼續寬松：首先，對購房資格認定，尤其是對非戶籍居民購房資格認定還可以放寬;其次，首套、二套的利率還可以再降，可以降到4%、3%左右;再次，調整一手房交易契稅，可以考慮適度降低，并且授權地方政府確定降低的截止時間;最后，還可以適度降低交易的中介服務費費率。

他認為，今年的房地產市場銷售量將從2021年的18億平米降到2022年的14億平米，但事實上還沒有達到真正的底部。如果能夠穩住價格，未來幾年再降2億—4億到10億—12億平米，房價收入比也下降至接近合理的區間，可能才是真正實現“軟著陸”的重要標志。

中原地產首席分析師張大偉則提出，盡管許多城市首套房房貸利率下調，但房地產熱點城市，特別是一線城市，目前都沒有執行低于4.1的房貸首套利率。市場期待包括爛尾樓續建資金、存量房貸降息等更大力度的政策。

來源：華夏時報