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　　近日北京、上海、廣州等城市的多家銀行再次收緊房貸政策，據悉部分銀行將首套房貸利率上浮10%，甚至上浮20%。在當前流動性趨緊、資金利率走高的背景下，這是銀行變相收緊房貸，還是意味著房貸已進入議價時代? 業界預計房貸收緊的狀況可能會持續，這對商品房銷售市場會有什么樣的影響?傳導到A股市場上，地產股又將怎么走?

　　著名經濟學家宋清輝認為，總體而言，首套房利率上調是對房地產投資需求的抑制，或將會對A股市場的地產股帶來沖擊。近期，投資地產股具有一定的風險，但可以關注低估值地產股投資標的。

　　房貸利率上浮大勢已定

　　樓市政策一直以來都是熱門話題，以前大家談的是房價蹭蹭往上漲，近期談的則是房貸蹭蹭往上漲。幾個月前，不少商業銀行首套房房貸利率還是八五折優惠，而近期一線城市以及一些熱點城市，已有部分銀行將首套房貸利率上浮至1.1倍，上海一家股份制銀行的首套房貸利率還上浮到1.2倍!至于二套住房按揭貸款為基準利率的1.1至1.2倍已經是普遍的現象。

　　針對媒體報道“北京部分銀行首套房貸利率上浮10%”的消息，北京市金融工作局出面澄清，5日從北京多家銀行及中介機構了解，除極個別股份制銀行有上調外，目前北京大多數銀行首套房貸利率仍執行基準利率，但也提出，不排除未來上調的可能性，至于何時上調還要看房價走勢及各銀行的貸款總量來定。

　　目前已有多個城市的多家銀行都加入了房貸利率收緊的隊伍，可見銀行對于房地產貸款收緊的趨勢已經很明顯，房貸利率上浮大勢已定。眾所周知的原因，一是樓市調控政策還在進行之中，二是目前資金成本不斷上升。在資金成本繼續上升的大背景下，包括余額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近4.1%，這樣的話，疊加管理成本，4.9%的房貸基準利率對于大部分銀行來說，已屬于低利潤產品。

　　中信證券認為，受房地產調控政策及年中考核等因素影響，預計銀行年中會一定程度上收緊房貸。我國目前新增房地產信貸占總信貸余額及新增信貸量比重居高不下，為防控系統性風險，央行和監管當局出臺多部文件規范商業銀行的房地產信貸。

　　此外，據海外媒體報道，銀監會將允許部分銀行推遲報送原本應6月份提交的包括同業業務和委外投資規模業務的自查報告。中信證券推測，此輪MPA(宏觀審慎評估體系)考核或側重于對房地產信貸政策的落實方面，個人住房貸款可能成為重要考察項目，在此壓力下，預計商業銀行將收緊房地產信貸投放。

　　在不到半年的時間內，銀行房貸利率先是從八五折優惠回歸到基準利率，然后又攀升至基準利率的1.2倍，這被業界解讀為就是樓市的“定向加息”。這個“加息”的幅度可不小，高達41.18%!

　　業界人士看來，目前商業銀行大幅度提高房貸利率，實際上是變相拒貸。目前已有部分銀行干脆放棄了房貸按揭業務，主要是在上半年發放房貸的過程中，把一年的信貸額度用光了，造成額度吃緊。而畢竟房貸利率的上浮只是一些城市的部分銀行采取的一種措施，購房者手中握有一定的主導權，可以自行挑選房貸利率較低的銀行。

　　另一種意見認為，實際上是促使房貸利率進入了議價時代。此前有報道稱，有的銀行在房貸放款先后順序方面，已開始按照貸款利率的高低排序，只有接受利率上浮幅度更高的貸款人才能較快獲得貸款。這與一位股份制銀行客戶經理的說法一致，其表示如果客戶對放款時間有要求，可建議以利率上浮20%作為條件，這樣可以獲得提前放款、不用排隊的待遇。

　　據中信證券測算，對比5~10年中長期貸款基準利率，房貸利率上浮10%后的貸款余額(金融機構中長期貸款季度余額)利息占城鎮居民可支配收入的比重平均增加5個百分點。其認為，商業銀行在量及價上對于房貸的限制會進一步增加居民房貸償還負擔，并在一定程度上抑制居民的房貸需求，進一步冷卻商品房銷售市場。

　　宋清輝看來，房貸利率上行對房地產市場有影響較大：一是增加購房者買房的成本及難度，迫使整個房地產市場逐漸降溫;二是影響房地產成交量。不過，他也提出，房企可能會通過各種形式的策略性降價，彌補上調房貸利率對于市場成交量的影響。